《顺德区快乐8用地开竣工管理办法(试行)》的政策解读
发表日期:2020-01-17 16:37
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文章来源:区委区政府办公室
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        为进一步加强土地开竣工监管,严格履行土地合同的有关约定,促进节约集约用地,根据有关法律规定,结合我区加强供后监管的实际需要,我局起草了《顺德区快乐8用地开竣工管理办法(试行)》(以下称《办法》),并报经区委区政府审批同意,于2020年1月10日由区人民政府印发实施。
        一、政策目的
        开竣工管理是快乐8用地供后监管的重要环节,加强开竣工监管力度,是保障土地合同履行、预防土地闲置、提高土地节约集约利用水平的重要举措。为加强快乐8用地供后监管,督促土地使用权人加快地块开发快乐8,规范开竣工管理,需从政策制度上进一步加以规范完善。《办法》在现行政策基础上,通过对开工和竣工标准、项目快乐8期限、土地使用权人权利和义务、非土地使用权人自身原因导致违约的情形和认定程序、违约金计收标准、分期开发项目违约金计收基数、不同供应方式合同地价的内涵等内容进行明确规定,进一步规范已供快乐8用地开竣工管理。
        二、政策依据
        根据《中华人民共和国合同法》《国务院发布关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)、《国土资源部住房和城乡快乐8部关于进一步加强房地产用地和快乐8管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)、《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)、《广东省城乡规划条例》、《广东省人民政府关于印发广东省企业投资项目分类管理和落地便利化改革实施方案的通知》(粤府〔2018〕127号)等法律、法规、规章的规定,在充分听取政府各职能部门和社会各界意见的基础上,我局起草了本《办法》。
        三、政策亮点
        (一)合理确定快乐8项目开竣工期限。
        目前,国家除对住宅用地明确开竣工期限以外,其他土地用途的快乐8项目并未作明确规定。为合理确定非住宅快乐8项目开竣工期限,按照建筑设计及施工的有关规范,结合以往相关项目快乐8实际以及充分征求意见,考虑到不同建筑高度(深度)和快乐8规模,项目建筑设计、建造工艺、施工难度、工程体量完全不同,《办法》将快乐8体量、建筑高度和地下室层数等指标作为确定具体快乐8项目开竣工期限的依据。同时,明确通过司法处置的土地,新竞得人可申请重新合理约定开竣工期限,尊重并保障了通过司法途径取得土地使用权的新竞得人合法权益。
        (二)明确非自身原因导致违约的情形和认定处置程序。
        《办法》详细列明了非自身原因导致开竣工违约的情形,为违约原因认定提供了依据。《办法》要求区、镇(街道)相关主管部门应尊重事实、主动担当,按各自职责分工出具影响开竣工的书面证明,有效解决此前违约原因取证难的问题。同时,明确土地使用权人可选择在合同履约复核时免除非自身原因部分的违约责任,使其不必再急于办理延建手续,也不用担心未及时办理延建手续将来可能产生的违约问题。
        (三)优化违约金计收方式。
        开竣工违约原因复杂多样,将违约责任划分厘清到具体天数往往难以实现,实际认定过程中难免会造成土地使用权人承担更多违约责任的情况。为更好地区分违约责任,《办法》优化了违约金计收方式,将违约金计收标准由我区原出让合同约定的0.3‰每日调整为按每3个月计收,并从支持实体经济的角度出发,将产业用地违约金(0.5%每3个月)调整到低于房地产项目违约金(1.5%每3个月)。对于土地使用权人同时出现超期缴纳出让金、逾期开工和竣工的情形,《办法》也明确了违约金计收方式。
        (四)明确分期开发项目违约金计收基数。
        对于分期开发快乐8、分期验收的项目,在土地合同约定的竣工期限前,土地使用权人主动进行竣工申报的,违约金可按逾期竣工部分面积占应开发快乐8总面积的比例核算计收。承担违约责任的轻重按履行合同的程度、损害结果不同而有所区别,违约金计收更加科学、合理。
       (五)完善开竣工监管范围。
        《办法》将违约金计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”,并明确不同供应方式、不同类型土地合同地价的内涵,从根本上解决了部分土地因此前缺少违约金计收标准而造成开竣工监管力度不足的问题,进一步完善了我区快乐8用地开竣工监管范围。
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